CONSIGLI UTILI PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE (CASA O APPARTAMENTO)
1) Prendere visione del titolo o rogito e verificare che l'intestazione sia a nome della/e persone con cui stiamo trattando (detentore del titolo). Altra cosa da verificare che l'esatta ubicazione e descrizione corrisponda all'immobile in questione.
2) Fare la visura ipotecaria, verificare cioè che l'immobile sia libero da ipoteche, pegni, pignoramenti.
3) Fare la visura delle licenze e delle concessioni edilizie (che devono corrispondere all'immobile), poi verificare se la costruzione è fedele al progetto presentato.
Se non è corrispondente al suddetto progetto, dovranno esserci delle varianti con relative approvazioni da parte dell'ufficio tecnico comunale.
Per eventuali modifiche, avvenute in epoche successive, dovranno esserci le corrispondenti autorizzazioni, licenze o concessioni edilizie.
4) CONDONO (richiesta di concessione edilizia in sanatoria – legge 47/85). Se l’immobile è stato oggetto di condono, verificare che tutte le modifiche (sia quelle avvenute durante la costruzione, sia quelle di successive esecuzioni) siano state regolarizzate per far si che l’immobile corrisponda esattamente alla documentazione allegata (planimetrie e documentazione catastale).
N.B.: Per le operazioni da fare ai punti 1 e 2 si consiglia di affidare la pratica ad un notaio.
Per le operazioni ai punti 3 e 4 si consiglia di affidare la pratica ad un tecnico (geometra o ingegnere abilitati, cioè iscritti ai relativi albi professionali) oppure al notaio incaricato, che provvederà ad inoltrare la pratica ai suddetti tecnici.
5) Il compromesso o ipotesi di accordo di consiglia di farlo in presenza di un notaio.Qualora non ci fosse la possibilità, lo si può fare anche in privato su carta normale, facendo attenzione ad eseguire una dettagliata descrizione dell’immobile e della sua esatta ubicazione (via, località, comune); inoltre deve figurare l’intestazione esatta di chi vende (detentore del titolo o rogito) e di chi compera, e non ultimo, e in dettaglio la forma di pagamento. Per l’acconto o caparra da elargire in fase di compromesso, si consiglia un importo pari al 20-30% del valore stabilito, si può anche dire che la percentuale della caparra è legata all’interesse che può avere il compratore, che potrà aumentarla a sua discrezione e rischio.
Al momento dell’acconto o caparra, deve essere rilasciata la relativa ricevuta di quietanza (pagamento) controfirmata da entrambe le parti. Il saldo si effettuerà in occasione della presentazione del titolo o rogito, in presenza del notaio. Vanno specificate eventuali dilazioni di pagamento con o senza interessi.
6) La visura ipotecaria va rinnovata e confermata al momento in cui si effettua il rogito, perché il venditore rimane libero (nello spazio di tempo tra il compromesso e il rogito) di eseguire qualsiasi operazione finanziaria sull’immobile in oggetto.
7) Una cosa importante da ricordare comunque è che, se l’immobile non dovesse risultare corrispondente alla documentazione (concessioni, licenze, planimetrie, documentazione catastale), depositate all’ufficio tecnico comunale e erariale (catasto), non sarà possibile effettuare il passaggio di proprietà secondo le norme vigenti.
8) Se si acquista un appartamento è importante visionare il regolamento condominiale vigente, per evitare contrasti spiacevoli in futuro. Per esempio: se l’acquirente è appassionato di cani o gatti e il regolamento condominiale lo vieta, sappia che non potrà mai coltivare la sua passione e/o hobby.
9) Esaminata la posizione “legale” dell’immobile, oggetto dell’acquisto, il potenziale acquirente dovrà esaminare l’edificio sotto l’aspetto tecnico, verificare che la rispondenza delle sue caratteristiche costruttive alle normative vigenti. Dovranno essere verificati ii grado di isolamento termico dell'edificio, il tipo e le caratteristiche dell'impianto di riscaldamento.
Isolamento termico ed impianto, dovranno essere conformi alla documentazione prevista dalla legge 373 del 30/04/1976, depositata presso l'Ufficio Tecnico Comunale, o ad essa ''termicamente equivalenti''. II concetto di comportamento termico equivalente di un materiale, è un concetto complesso, che iene conto non solo del grado di coibentazione del materiale, ma anche della sua inerzia termica e della permeabilità al vapore; sono questi i fattori principali, che influenzano ii manifestarsi dei fenomeni di condensa, molto diffusi nei fabbricati moderni. E’ questo un aspetto molto importante, in quanto il legislatore dà la facoltà di rivalersi nei confronti del venditore o costruttore.
Relativamente alla verifica della struttura, la legge 1086 del 5/11/1971, prevede che per i fabbricati, eseguiti dopo tale data, comprendenti opere o strutture in acciaio, cemento armato normale o precompresso, venga depositata presso l'ufficio del genio civile (competente per territorio) tutta la documentazione di calcolo relativa a tali opere, a firma del tecnico (ingegnere od architetto) progettista, e che, ad opere ultimate, venga eseguito il collaudo statico delle opere stesse. Questo punto riveste particolare importanza per l'acquirente, in quanto rappresenta la sola garanzia di una corretta esecuzione delle strutture, essendo spesso impossibile (ad esclusione di fabbricati industriaIi a struttura in acciaio) ad opere ultimate, verificare le caratteristiche delle strutture stesse, e la qualità dei materiali impiegati; inoltre, consente all'acquirente di valutare le modalità di intervento sulla struttura in occasione di futuri lavori di ristrutturazione od ampliamento. Non essendo il certificato di abitabilità od agibilità sufficiente (causa l'assenza di controlli tecnici in corso di costruzione) a garantire la corretta esecuzione dell'immobile sotto l'aspetto tecnico, ed in particolare per fabbricati non ancora ultimati, è bene che l'acquirente si affidi per questi controlli ad un ingegnere, che è la figura di tecnico più completa, in quanto competente sia per la parte strutturale che impiantistica, e pertanto in grado di fornire un giudizio globale sul fabbricato. La consulenza del tecnico è necessaria anche per valutare i possibili interventi edilizi realizzabili sul fabbricato in oggetto, in considerazione della zona di piano regolatore, in cui l'immobile è ubicato.
